Цифровая платформа операций с недвижимостью «Циан» и портал Всеостройкe.pф сравнили характеристики столичных ЖК, которые сданы недавно или сдаются в ближайшее время (2025-2026 гг.) и тех, строительство которых завершится через 3-4 года (2029-2030 гг.), а также выяснили, какие параметры на самом деле важны для покупателей.
Бизнес и премиум вытеснят эконом и комфорт
Среди проектов, которые сдаются в 2025-2026 гг. больше всего – класса «комфорт» (35%), на втором месте «бизнес» класс (34%), на третьем – «эконом» (19%). Среди строящихся ЖК, которые будут сданы в 2029-2030 гг., преобладает уже класс «бизнес» (48%), а на втором месте «премиум» (32%).
В 2025-2026 гг. в Москве стартовало много проектов «бизнес» и «премиум» сегментов, которые как раз будут завершены через 3-4 года. Застройщики делают ставку на более дорогие проекты из-за их финансовых показателей и высоких требований города к архитектуре и инфраструктуре новых ЖК.
За МКАД будут строить меньше
В пределах МКАД концентрируется 70% от суммарной площади проектов, которые сдаются сейчас: 2% внутри Садового кольца, 13% между Садовым кольцом и ТТК, 55% между ТТК и МКАД. Среди проектов со сроком сдачи в 2029-2030 г. уже 91% – внутри МКАД: 3% внутри Садового кольца, 19% между Садовым и ТТК, 69% между ТТК и МКАД. Новые проекты смещаются ближе к центру.
Более доступные проекты в удалённых локациях обычно реализуются быстрее, поэтому многие из тех, что будут сданы в 2029-2030 гг., ещё не стартовали. По этой причине доля Новой Москвы и территорий за МКАД в «старых» границах среди проектов со сроком сдачи в 2029-2030 гг. заметно ниже, чем среди корпусов, которые завершаются в 2025-2026 гг.
Пик высотного строительства впереди
Средняя высота корпусов, которые сдаются в 2025-2026 г. составляет около 24 этажей. В строящихся корпусах, которые будут сданы в 2029-2030 гг. она заметно выше – 34 этажа.
В 2022–2023 гг. из-за сложностей в отрасли девелоперы реже запускали высотные (и более сложные в реализации) проекты. Сейчас интерес к такому формату возвращается. Этому способствует постепенная адаптация отрасли к новым условиям, а также подталкивает сокращение доступных площадок внутри города (из-за чего застройщикам приходится эффективнее использовать ограниченный земельный ресурс).
Отделка будет встречаться реже
Среди корпусов, которые сдаются сейчас, только в половине (48%) нет отделки. В тех, строительство которых завершится в 2029-2030 гг. её не будет уже в 74% случаев.
Девелоперы отказываются от отделки из-за удлинения сроков строительства, дороговизны материалов, недостатка рабочей силы. Ещё одна причина – изменение структуры предложения по классам. На рынке появляется всё больше проектов «бизнес» и «премиум» сегментов, где отделка встречается реже. Покупатели таких квартир предпочитают самостоятельно выбирать материалы, планировку и дизайн интерьера.
Квартиры станут просторнее
Средняя площадь однокомнатных квартир в домах, которые будут сданы в 2029-2030 гг. в среднем на 6 кв.м. больше, чем в тех, что сдаются сейчас, двушек – на 14 кв.м., трёшек – на 13 кв.м.
Как и в случае с отделкой, одна из причин таких изменений – рост доли проектов «бизнес» и «премиум» классов, где метражи априори выше. Ещё один фактор – запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв.м. для однушек и менее 44 кв.м. для двушек (действует с 1 августа 2024 г.).
Характеристики московских ЖК | Сдача корпуса | |
2025-2026 гг. | 2029-2030 гг. | |
Класс проекта | 19% «эконом» 35% «комфорт» 34% «бизнес» 8% «премиум» 4% «де-люкс» | 2% «эконом» 13% «комфорт» 48% «бизнес» 32% «премиум» 5% «де-люкс» |
Локация проекта | 2% внутри Садового кольца 13% от Садового кольца до ТТК 55% от ТТК до МКАД 7% «старая» Москва за МКАД 23% Новая Москва | 3% внутри Садового кольца 19% от Садового кольца до ТТК 69% от ТТК до МКАД 3% «старая» Москва за МКАД 6% Новая Москва |
Средняя высота корпуса | 24 этажа | 34 этажа |
Отделка корпуса | 43% есть 9% частично 48% нет | 19% есть 7% частично 74% нет |
Средняя площадь квартиры | 1-комн. 37 кв.м. 2-комн. 54 кв.м. 3-комн. 77 кв.м. | 1-комн. 43 кв.м. 2-комн. 68 кв.м. 3-комн. 90 кв.м. |
Как показал опрос портала Всеостройке.рф (выборка: 1708 респондентов; период проведения: 7.10.2026–13.10.2026) при выборе жилья потенциальные покупатели чаще отдавали предпочтение площади и функциональности, а не статусу недвижимости. При этом расположение дома остаётся одним из главных факторов, за которые готовы доплачивать.
Комфорт-класс вместо бизнес-класса
47% респондентов выбрали бы более просторную квартиру в комфорт-классе, если бюджет одинаковый. За меньшую квартиру в бизнес-классе проголосовал 21%. Ещё 32% считают, что выбор зависит от района.
Отделка не теряет актуальности
45% предпочитают квартиры с готовой отделкой, 42% — формат white box, при котором основные черновые работы уже выполнены. Только 13% готовы покупать жильё без отделки и самостоятельно заниматься ремонтом.
Локация важнее дополнительных метров
34% участников готовы доплатить за более престижное расположение дома, а 29% — за инфраструктуру. Дополнительная площадь оказалась главным приоритетом лишь для 18% опрошенных. Вид из окна важен для 8%, качество дома и общих пространств — для 11%.
Функциональность важнее площади?
55% респондентов считают, что удобная планировка важнее общей площади квартиры. При этом 42% придерживаются противоположного мнения: чем больше квартира, тем лучше. Компактное жильё устраивает только 3% участников.
В ответах участников прослеживается интерес к рациональному выбору жилья: важны не только характеристики самой квартиры, но и окружение, расположение и удобство планировки.
Какими станут новостройки к 2030 году?
Половина участников опроса (50%) считает, что дома станут выше. Ещё 25% ожидают увеличения доли бизнес-класса, 19% думают, что застройщики будут реже предлагать отделку. В рост площади квартир верят 6% респондентов.
«Будущее московских новостроек – более дорогой и уникальный продукт. Рост доли проектов “бизнес” и “премиум” классов меняет не только ценовой сегмент предложения, но и его характеристики: увеличивается площадь квартир, реже предлагается готовая отделка, проекты становятся выше, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При этом потенциальные покупатели пока что не готовы к подобным изменениям: большинство по-прежнему отдаёт предпочтение квартире в ЖК класса “комфорт” с готовой отделкой или выполненными черновыми работами».